Plus de la moitié des Canadiens seront appelés à renouveler leur prêt hypothécaire d’ici 2026, et, dans le contexte où la Banque du Canada a commencé à diminuer son taux directeur en le faisant passer, le 5 juin dernier, de 5,0 % à 4,75 %, de nombreux propriétaires se demandent pour quelle stratégie hypothécaire opter, entre un taux fixe ou variable. Comprendre les options disponibles et anticiper les changements est essentiel pour naviguer avec succès dans ce paysage financier en évolution.
En effet, une cohorte importante de propriétaires devront renégocier leur prêt hypothécaire au cours des trois prochaines années au Canada. Ceux qui ont opté pour des prêts à taux variable ou qui ont contracté un prêt en 2021, au creux des taux historiquement bas, seront particulièrement affectés par les ajustements prévus.
Pour ceux et celles qui devront bientôt composer avec ce nouvel environnement hypothécaire, voici des pistes de réflexion pour prendre une décision éclairée.
Portrait actuelAlors que les taux variables étaient historiquement plus bas lors du boom immobilier de la pandémie de COVID-19, la tendance s’est inversée récemment avec des taux variables maintenant supérieurs à ceux des taux fixes. Le taux d’intérêt variable sur cinq ans tourne autour de 6,7 % actuellement, alors que le taux fixe oscille autour de 5,6 %.
Le taux variable dépend de plusieurs facteurs économiques et même si la Banque du Canada a déjà amorcé un virage en réduisant son taux directeur pour la première fois en quatre ans, elle pourrait réagir autrement si l’inflation remontait trop dans les mois à venir. Ceci étant dit, de nombreux économistes s’attendent à d’autres baisses du taux directeur d’ici la fin de 2024, et cette tendance devrait se poursuivre en 2025, à moins de chamboulements considérables de l’économie. Mais, même si nous avons commencé une période de diminution des taux d’intérêt, les taux historiquement bas que nous avons connus au cours des deux dernières décennies sont chose du passé.
Ce que vous devez savoir à propos des taux variablesEn ce qui concerne les prêts hypothécaires à taux variable, lorsque le taux préférentiel augmente (le taux préférentiel est influencé par le taux de prêt au jour le jour de la Banque du Canada), les paiements hypothécaires augmentent automatiquement.
En revanche, dans le cas d’un prêt à taux variable assorti d’une option de remboursement fixe, les mensualités restent inchangées, même en cas d’augmentation du taux d’intérêt. Au lieu de cela, ce type de prêt hypothécaire à taux variable modifie la période d’amortissement du prêt (le temps nécessaire pour rembourser l’intégralité du prêt hypothécaire). Cela s’explique par le fait qu’une part moins importante de chaque versement est affectée au remboursement du capital de l’hypothèque.
Bien comprendre ses besoinsD’abord, le choix entre un taux fixe et un taux variable dépend largement de la tolérance au risque de l’emprunteur et de la situation personnelle. Les taux variables étant sujets à des fluctuations, il est important de vous demander si votre style de vie peut s’adapter à ces changements. Même si les taux d’intérêt commencent à diminuer, les facteurs économiques qui influent sur leur direction sont nombreux et peuvent survenir à tout moment de votre terme hypothécaire.
D’autre part, le bon produit hypothécaire pour vous dépend de votre situation à court et moyen terme. Si vous êtes actuellement en période de transition (changement professionnel, séparation, etc.), vous voudrez vous possiblement opter pour un taux fixe qui vous offre la stabilité.
Options stratégiques pour les emprunteursTaux fixe à terme plus courtDans un contexte d’incertitude économique, de plus en plus d’emprunteurs optent pour des prêts hypothécaires à taux fixe sur des durées plus courtes (un, deux ou trois ans). Ainsi, dans un environnement où les taux changent rapidement, les emprunteurs peuvent s’assurer des paiements mensuels prévisibles sans avoir besoin de conserver le même taux à long terme.
Taux hybrideCette option combine les caractéristiques personnalisées d’un taux variable et d’un taux fixe – une partie de l’hypothèque est assortie d’un taux d’intérêt fixe et l’autre d’un taux d’intérêt variable. L’emprunteur peut ainsi bénéficier du meilleur des deux mondes.
Prêt hypothécaire convertible
Ce type de prêt offre la possibilité de convertir un prêt à taux variable en un prêt à taux fixe, ou vice versa, avant l’échéance, ce qui permet à l’emprunteur d’adapter sa stratégie financière hypothécaire aux conditions du marché.
Consultez un professionnelAlors que les prix de l’immobilier restent élevés en raison d’une demande soutenue, le choix du bon produit hypothécaire revêt une importance cruciale. Il est recommandé de consulter un courtier ou un représentant hypothécaire pour explorer les scénarios adaptés à chaque situation individuelle. Anticiper les fluctuations des taux d’intérêt et ajuster votre stratégie financière en conséquence peut faire une grande différence dans la gestion de votre prêt hypothécaire à long terme.

Pour la deuxième fois consécutive, la banque centrale du Canada a réduit son taux de financement à un jour.
Dans son annonce préprogrammée de juillet 2024, la Banque du Canada a abaissé le taux cible du financement à un jour de 25 points de base, à 4,50 %.
Bien que l’inflation reste supérieure à l’objectif de 2 % de la Banque, on s’attend à ce qu’elle continue de diminuer à mesure que l’économie mondiale se développe en 2026, ce qui conforte la décision de la Banque de continuer à baisser ses taux.
Lors de la conférence de presse qui a suivi l’annonce, Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada, a déclaré que le risque que l’inflation continue de croître doit être mis en balance avec le risque d’un affaiblissement de l’économie et de l’inflation.
« Pour l’avenir, nous prévoyons une nouvelle modération de l’inflation, même si les progrès au cours de l’année prochaine seront probablement inégaux. Cette prévision reflète les forces opposées qui affectent l’inflation. La faiblesse générale de l’économie tire l’inflation vers le bas. Simultanément, les pressions sur les prix dans le secteur du logement et dans certains autres services maintiennent l’inflation à un niveau élevé », a déclaré M. Macklem. « Nous sommes de plus en plus convaincus que les ingrédients nécessaires pour ramener l’inflation à son niveau cible sont en place. Mais ces forces opposées font que le déclin de l’inflation sera probablement progressif et qu’il pourrait y avoir des revers en cours de route. »

Que signifie une deuxième baisse des taux pour les acheteurs de propriétés ?Malgré la baisse très attendue des taux d’intérêt en juin – la première baisse du taux de financement au jour le jour en quatre ans – la légère diminution des taux d’intérêt le mois dernier n’a pas encouragé autant d’acheteurs de logements à revenir sur le marché que prévu. Cependant, avec une deuxième baisse consécutive des taux d’intérêt, une diminution de 50 points de base des taux d’intérêt pourrait inciter un plus grand nombre de candidats à l’accession à la propriété à relancer leur projet d’achat.
Selon un récent sondage de Royal LePage, mené par Léger,1 51 % des Canadiens qui ont mis en veilleuse leur projet d’achat de maison au cours des deux dernières années ont déclaré qu’ils reviendraient sur le marché lorsque la Banque du Canada réduirait son taux d’intérêt directeur. 18 % ont déclaré qu’ils attendraient une réduction de 50 à 100 points de base, et 23 % ont dit qu’ils auraient besoin d’une réduction de plus de 100 points de base avant d’envisager de reprendre leurs recherches.
« Notre étude montre que de nombreux acheteurs potentiels attendent un signal concret de la Banque du Canada indiquant que l’économie va dans la bonne direction. Une deuxième réduction du taux de financement à un jour indique précisément cela, et comme les seuils d’admissibilité aux prêts hypothécaires continuent de baisser, les acheteurs mis de côté peuvent avoir la confiance dont ils ont besoin pour faire leur retour sur le marché de l’habitation », a déclaré Karen Yolevski, chef des opérations de Royal LePage Real Estate Services Ltd.
« Nous nous attendons à ce que cela entraîne un léger regain des activités à court terme, suivi d’une demande d’achat plus robuste à l’automne. Entre-temps, l’offre de logements, qui faisait cruellement défaut, s’est accumulée sur les principaux marchés au cours des derniers mois, offrant aux acheteurs un plus grand nombre d’options. Outre la baisse des taux d’intérêt, cette situation pourrait également inciter davantage d’acheteurs à revenir sur le marché dans un avenir proche. »
La Banque du Canada fera sa prochaine annonce le mercredi 4 septembre.
Lisez le rapport complet du 24 juillet ici.

Faits saillants nationaux :

• 11 % des Canadiens possèdent actuellement une propriété à revenus résidentielle, soit environ 4,4 millions de personnes.
• Parmi eux, 51 % prévoient d'acheter un autre immeuble à revenus au cours des cinq prochaines années, signe que le désir d’acquérir des biens immobiliers pour de l’investissement demeure fort, et ce, malgré les fluctuations du marché et la hausse des coûts d’emprunt.
• C’est le cas, particulièrement chez les jeunes Canadiens âgés de 18 à 34 ans, qui sont les plus susceptibles d’être propriétaires de plus d’un investissement.

Faits saillants dans la région du Grand Montréal :

• 14 % des investisseurs montréalais possèdent trois propriétés à revenus ou plus (près du double de la moyenne nationale de 8 %) et nettement plus que les investisseurs situés dans les régions du Grand Toronto et du Grand Vancouver (6 % et 7 %, respectivement).
• Parmi les investisseurs montréalais interrogés, 52 % déclarent qu'ils sont susceptibles d'acheter un autre immeuble à revenus au cours des cinq prochaines années.
• Le type de bien d'investissement le plus populaire pour les investisseurs de la région du Grand Montréal sont les appartements en copropriété, à 33 %. Parmi les trois grandes régions, les investisseurs du Grand Montréal sont plus susceptibles de posséder un duplex (18 %) ou un triplex (17 %), alors que ces types de propriétés sont quasi inexistants au sein des marchés du Grand Toronto et du Grand Vancouver.
• Les investisseurs montréalais ont été moins nombreux (26 %) que leurs homologues de Toronto (36 %) et de Vancouver (28 %) à envisager de vendre un ou plusieurs de leurs immeubles dans le contexte de hausse des taux d'intérêt.

 
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TABLEAU DES DONNÉES
COMMUNIQUÉ NATIONAL

Le marché immobilier printanier est bel et bien entamé. L’activité des acheteurs s’est accélérée plus tôt que prévu au premier trimestre 2023, ce qui a fait grimper les prix des maisons par rapport au dernier trimestre de l’année dernière. Par conséquent, on s’attend à ce que les prix des maisons au Canada continuent de grimper, bien qu’à un rythme beaucoup plus lent qu’au cours des deux dernières années.
Royal LePage prévoit que le prix de l’agrégat au Canada augmentera de 4,5 % au quatrième trimestre de 2023, comparativement au même trimestre de 2022. La prévision précédente a été révisée à la hausse pour refléter le regain d’activité plus rapide que prévu observé dans les principaux marchés du logement au pays.
Après des niveaux d’activité au cours du premier trimestre de 2023 ayant dépassé les attentes de l’entreprise, soit un retour vigoureux de la demande des acheteurs jumelé à une offre de propriétés très limitée, Royal LePage a ajusté ses prévisions trimestrielles pour le reste de l’année. Au cours des neuf prochains mois, le prix de l’agrégat national devrait continuer à augmenter modestement d’un trimestre à l’autre.
« Après une correction, il est courant de sous-estimer la vitesse à laquelle le marché se redressera. Comme l’activité du marché reprend plus vite que prévu, nous envisageons l’avenir avec un optimisme prudent, mentionne Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. Même si nous ne nous attendons pas à des hausses de prix considérables cette année, le marché retrouve une certaine normalité, et cela devrait continuer si les taux d’intérêt restent stables. »
Selon l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage publiée aujourd’hui, le prix de l’agrégat d’une résidence au Canada a diminué de 9,2 % par rapport à la même période l’an dernier pour atteindre 778 300 $ au cours du premier trimestre de 2023. Cependant, sur une base trimestrielle, le prix de l’agrégat d’une résidence au Canada a augmenté de 2,8 %, alors que les acheteurs commencent à revenir sur le marché après que la Banque du Canada a décidé, le mois dernier, de stopper les hausses des taux d’intérêt pour la première fois en un an.
« Depuis le début de la pandémie de COVID-19, le marché immobilier canadien n’a rien de “typique”. Les confinements ont paralysé le marché de l’immobilier au tout début de 2020, avant que la révolution du télétravail ne le catapulte dans une frénésie de deux ans, toutes saisons confondues, caractérisée par des volumes de ventes records et une croissance agressive des prix », mentionne M. Soper. « Comme tout marché, celui-ci s’est emballé et la correction inévitable a été déclenchée lorsque la Banque du Canada a commencé à relever rapidement les taux d’intérêt. Le ralentissement a été rapide et la dépression du secteur immobilier s’est poursuivie pendant douze mois, soit une correction plus longue que celle qui avait suivi la crise financière il y a treize ans. Nous avons franchi le tournant et l’économie du logement renoue avec la croissance, ce qui n’est pas trop tôt pour de nombreux acheteurs, qui attendaient patiemment que les prix atteignent leur niveau le plus bas. »
Consultez le communiqué de Royal LePage du premier trimestre 2023 pour plus de renseignements sur les tendances régionales et nationales.
Points saillants du communiqué de presse :

• Les gains de prix à un chiffre observés au premier trimestre sont soutenus par un retour anticipé de la demande d’acheteurs s’étant tenus à l’écart du marché et par une pénurie de propriétés sur le marché.
• Au premier trimestre, le prix de l’agrégat dans les grandes régions de Toronto, de Montréal et de Vancouver affiche des gains de 4,4 %, 1,3 % et 1,3 %, respectivement.
• Royal LePage exhorte le BSIF à tenir compte des dangers économiques qui accompagneraient de nouvelles restrictions agressives sur les prêts hypothécaires.

Québec, le 5 décembre 2022 – L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) dévoile ses données pour le mois de novembre. Les plus récentes statistiques du marché immobilier résidentiel de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec sont établies d’après la base de données provinciale Centris des courtiers immobiliers.
« Le marché de la RMR de Québec enregistre une baisse historique des ventes pour un mois de novembre. Cependant, il ne faut pas se laisser impressionner par cette statistique. Il s’agit d’un retour de l’activité à un niveau prépandémique, pour cette période de l’année, c’est-à-dire un niveau légèrement supérieur à sa moyenne historique. Cette baisse de l’activité engendre une hausse de l’accumulation de propriétés en vente sur le marché pour la première fois depuis 2018 à cette période de l’année. Néanmoins, le niveau d’inscriptions en vigueur est encore très inférieur au niveau prépandémique. Les conditions de marché demeurent très favorables aux vendeurs pour toutes les catégories de propriétés », observe Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ. « Même si la hausse des taux d’intérêt a un impact léger sur le nombre de ventes, le marché de Québec continue de faire preuve de résilience, enregistrant une simple normalisation de l’activité transactionnelle après une période exceptionnelle. De fait, dans un marché qui a été à l’abri des dérives d’une surchauffe excessive durant la pandémie, mais avec des conditions toujours tendues à l’avantage des vendeurs, le marché de Québec est le seul qui n’a pas connu de correction de prix en 2022. Ainsi, le marché est l’un des rares dans la province qui n’a peut-être pas encore atteint son sommet de niveau de prix, à ce chapitre. »
Faits saillants du mois de novembre

• La RMR de Québec a enregistré 670 transactions au cours du mois de novembre 2022, cela représente une chute de 24 % des ventes par rapport au même mois de l’année passée. Pour la période de janvier à novembre, la baisse des ventes n’est donc que de 11 % contre 19 % à l’échelle provinciale.
• Cette baisse du nombre des transactions est enregistrée dans chacun des grands secteurs de la RMR. Avec respectivement -14 % et -17 %, ce sont la Rive-Sud de Québec avec 128 transactions et la périphérie Nord de Québec avec 74 transactions qui affichent les baisses les plus faibles. Alors que pour l’agglomération de Québec, les ventes ont chuté de 27 % pour atteindre 468 transactions.
• Toutes les catégories de propriétés enregistrent une baisse de transactions pour la RMR de Québec. Celle-ci est particulièrement marquée pour les copropriétés (-39 %) qui atteignent 172 transactions alors que pour les unifamiliales et les plex, les baisses sont, respectivement, de 18 % et de 11 % pour un total de 434 transactions et de 64 transactions.
• Les inscriptions en vigueur augmentent graduellement, de mois en mois, quoiqu’à un rythme beaucoup moins soutenu qu’à l’échelle provinciale. Au cours des 8 derniers mois, celles-ci ont augmenté graduellement pour atteindre 3 064 propriétés à vendre sur le marché. Cela représente une augmentation de 8 % des inscriptions par rapport au mois de novembre 2021. Pour la période de janvier à novembre, cette variation s’avère pourtant clairement négative, à -21 % contre 1 % à l’échelle provinciale.
• Les prix médians des unifamiliales et des plex ont augmenté de 11 % chacun pour atteindre respectivement 345 000 $ et 392 500 $. Celui des copropriétés a aussi subi une augmentation, mais beaucoup plus modeste (1 %) pour atteindre un prix médian de 223 000 $.
• Pour la période de janvier à novembre, alors que le marché ne s’inscrit pas dans une tendance baissière des prix, la hausse du prix médian des résidences (toutes catégories confondues) affiche 12 %.

Communiqué de presse
Statistiques de ventes résidentielles Centris – Novembre 2022
Région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal 
L’Île-des-Sœurs, le 5 décembre 2022 – L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) dévoile ses données pour le mois de novembre. Les plus récentes statistiques du marché immobilier résidentiel de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal sont établies d’après la base de données provinciale Centris des courtiers immobiliers.
« La chute marquée des ventes en novembre fait écho à la remontée rapide des taux d’intérêt. Ce niveau transactionnel, qui figure parmi les plus bas enregistrés par le système Centris, continue de se traduire par une accumulation d’inscriptions en vigueur sur le marché de la RMR de Montréal. Néanmoins, le nombre de nouvelles mises en marché de propriétés tend à vouloir baisser, à nouveau, en novembre, indiquant que les vendeurs potentiels ne se précipitent pas pour vendre leur propriété, ou encore ne se sentent pas encore obligés de le faire », constate Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché. « Les conditions de marché demeurent à l’avantage des vendeurs. C’est notamment le cas pour les propriétés offrant un bon rapport qualité/prix, toujours activement recherchées par les acheteurs motivés. Celles-ci sont encore peu nombreuses et négociables au prix affiché dans un contexte où il y a moins d’acheteurs pour une même propriété. Il en résulte une certaine résistance des prix. »
Faits saillants du mois de novembre

• En novembre 2022, la RMR de Montréal a enregistré 2 716 ventes résidentielles, soit 38 % de moins qu’au mois de novembre 2021. Il faut remonter à novembre 2014 pour observer un aussi faible niveau de transactions. Cette baisse annuelle, pour un mois de novembre, est la plus importante enregistrée depuis que les données Centris sont compilées (2000).
• Pour la période de janvier à novembre, par rapport à la même période de l’année dernière, les transactions ont ainsi chuté de 21 %. La chute enregistrée connaît la plus forte accélération, depuis ce printemps.
• La baisse des ventes résidentielles est présente dans tous les grands secteurs de la RMR de Montréal. Nous retrouvons une légère baisse annuelle de 12 % à Saint-Jean-sur-Richelieu (88 ventes), tandis que les baisses dans les autres grands secteurs dépassent les 30 %. Nous retrouvons respectivement des baisses de 33 % pour la Rive-Nord de Montréal (667 ventes), de 35 % pour Vaudreuil-Soulanges (118 ventes), de 39 % pour la Rive-Sud de Montréal (614 ventes). 41 % pour Laval (245 ventes) et, encore, 41 %, pour l’Île de Montréal (984 ventes).
• Parmi les différents types de propriétés, ce sont les plex (210 ventes) qui sont les plus touchés par cette baisse, avec un déclin de 60 % de ventes, lorsque comparé à novembre 2021. Ils sont suivis par les copropriétés (1 045 ventes) dont la baisse est tout de même de 41 %. Finalement, la réduction des transactions pour les unifamiliales reste marquante (30 %) avec un total de 1 460 ventes pour le mois de novembre 2022.
• Avec ce déclin continu des ventes, il n’est pas étonnant de retrouver un bond historique du nombre d’inscriptions en vigueur. Après avoir été en hausse pendant 11 mois consécutifs, les inscriptions en vigueur se chiffrent à 16 397 en novembre 2022 dans la RMR de Montréal. Il s’agit d’ailleurs d’une hausse de 58 % par rapport au même mois l’année dernière. Ce n’est toutefois qu’une légère augmentation (3 %) par rapport au mois d’octobre 2022. Les inscriptions en vigueur sont maintenant comparables au niveau prépandémique et, particulièrement, aux données de la fin de l’année 2019.
• Dans ce contexte, la situation se stabilise pour les prix médians, après un ajustement à la baisse depuis le printemps, sur la base d’un suivi en mois consécutifs. C’est le cas pour les copropriétés dont le prix médian de 380 000 $ est le même qu’au mois d’octobre 2022. Pour les unifamiliales et les plex, le prix médian est légèrement supérieur à celui du mois passé. Sur une base de suivi annuel, les prix médians restent aussi stables vis-à-vis du mois de novembre 2021 pour les trois catégories de propriétés. Ils déclinent de 1 % pour les unifamiliales (520 000 $) et les plex (715 000 $) alors qu’il augmente de 2 % pour les copropriétés.
• Pour la période de janvier à novembre 2022, par rapport à la même période de l’année dernière, les prix médians ont ainsi augmenté. En moyenne, la hausse est de 13 % pour les unifamiliales, de 11 % pour les copropriétés et de 9 % pour les petites propriétés à revenu (plex).